1. No dia 18 de março de 2016 entrará em vigor o Novo Código de Processo Civil – NCPC (Lei 13.105/2015), cujo art. 1.071 altera a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) inserindo o art. 216-A, no qual encontra-se previsto o reconhecimento da usucapião pelo próprio Oficial de Registro de Imóveis.

 

2. Segundo a Lei de Registros Públicos, a atuação dos advogados é imprescindível à instauração deste procedimento extrajudicial. Surgem, então, duas questões de extrema relevância na aplicação prática do instituto: É necessário o reconhecimento de firma da parte requerente, bem como a de seu respectivo advogado? Pode o próprio advogado, assim como o faz nos processos judiciais, declarar que os documentos juntados são autênticos, dispensando a apresentação dos originais?

 

Conforme a expressa redação do art. 15 do NCPC, na “ausência de normas que regulem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão aplicadas supletiva e subsidiariamente”[1], o que parece indicar uma aplicação subsidiária das normas processuais civis aos processos (mais tecnicamente procedimentos) registrais, cuja natureza é administrativa (administração pública de interesses privados, desempenhada por um particular delegado, qual seja o Registrador).

 

O Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (Lei 8.906/1994), em seu art. 5º, dispõe que o “advogado postula, em juízo ou fora dele, fazendo prova do mandato”. Tanto este dispositivo, quando o art. 104 do NCPC, são expressos no sentido de obrigatória a imediata apresentação de procuração, “salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente”, impondo-se, nestes casos excepcionais, sua juntada aos autos nos quinze dias seguintes.

 

Observe-se inexistir em tais diplomas qualquer alusão à necessidade de reconhecimento de firma, razão pela qual, em se tratando de procurações ad judicia, este ato notarial tem sido dispensado no âmbito judicial. O mesmo ocorre em relação à petição inicial, tendo em vista não constar tal imposição nos Códigos de Processo Civil de 1973 e de 2015.

 

Por outro lado, o art. 15 do NCPC, conforme adrede anotado, prevê que as normas processuais civis aplicar-se-ão subsidiariamente aos processos administrativos (e dentre estes o de registro). Cumpre investigar, portanto, a existência de norma específica impondo o reconhecimento de firma em procurações e requerimentos apresentados ao Registro de Imóveis.

 

O art. 221 da Lei de Registros Públicos assim dispõe:

 

“Somente serão admitidos [a] registro:

(…)

 

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação. (…)”

 

Tal artigo dispensa o reconhecimento de firma apenas para os atos praticados pelas entidades vinculadas ao SFH. A norma exceptiva não estende tal privilégio aos advogados.

 

Assim, parece não ser o caso de se afastar a exigência de reconhecimento das assinaturas da parte interessada e de seu advogado, na procuração e no requerimento endereçado ao Registrador, respectivamente. Nesse sentido, LEONARDO BRANDELLI[2]:

 

“O requerimento no Registro de Imóveis, por vezes, pode ser tácito, porém, no caso do processo extrajudicial de usucapião, deverá ser expresso e especial, consubstanciado em um instrumento público, ou particular com firma reconhecida (art. 221, II, da LRP).

(…)

 

A procuração poderá ser por instrumento público ou particular, e deverá ter poderes especiais expressos, uma vez que implica em ato que extrapola a mera administração (art. 661 do Código Civil). Sendo por instrumento particular, haverá necessidade de que a firma esteja reconhecida por tabelião, nos termos do art. 221, II, da LRP” (grifos nossos).

 

Já em relação às cópias reprográficas, a conclusão não pode ser a mesma, conforme será demonstrados abaixo.

 

O NCPC, repetindo a redação do art. 365 do CPC/1973, é explícito no sentido de que “as cópias reprográficas de peças do próprio processo judicial declaradas autênticas pelo advogado, sob sua responsabilidade pessoal, se não lhes for impugnada a autenticidade” fazem a mesma prova que os originais (art. 425, inciso IV).

 

Texto nesse sentido é o do art. 830 da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT:

 

“O documento em cópia oferecido para prova poderá ser declarado autêntico pelo próprio advogado, sob sua responsabilidade pessoal.

 

Parágrafo único.  Impugnada a autenticidade da cópia, a parte que a produziu será intimada para apresentar cópias devidamente autenticadas ou o original, cabendo ao serventuário competente proceder à conferência e certificar a conformidade entre esses documentos.”

 

A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo, referência nacional em matéria registral imobiliária, possui um precedente cuja orientação é a de negar a autenticação de documentos pelo próprio advogado:

 

“A simples alegação do suscitado de que os documentos apresentados são cópias dos originais, conforme declaração do advogado, não devem prevalecer, tendo em vista que a regra estabelecida no artigo 365, inciso IV do CPC, deve ser interpretada de forma restritiva, ou seja, não pode ser válida para valorar documentos apresentados extrajudicialmente, como as cartas de adjudicação, cartas de sentença e formais de partilha”(1VRPSP, Processo 1109145-43.2015.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, julgado em 11/01/2016, DJ 01/02/2016)

 

Tal decisão é irretocável.

 

Por outro lado, parece ser o caso de se temperar tal entendimento. O procedimento extrajudicial de usucapião, fugindo do arquétipo da rogação registral, tem por conditio sine qua non a participação do advogado.

 

É claro que nos casos em que a atuação deste administrador da justiça não seja obrigatória, sendo possível que a própria parte interessada requeira a prática de atos de registro (lato sensu) – e esta é a regra no âmbito do Registro de Imóveis-, a juntada de documentos originais ou cópias com a autenticação tabelioa será indispensável.

 

Entretanto, pela peculiaridade do procedimento extrajudicial de usucapião, parece razoável entender pela aplicação do art. 425, inciso IV do NCPC. Desse modo, carnês de IPTU, certidões atualizadas e outros tantos documentos que servem de suporte para a demonstração da posse, poderão ser apresentados na forma de cópias autenticadas por Tabelião de Notas ou por cópias simples declaradas autênticas pelo advogado. Frise que isso somente será possível nos casos de usucapião a ser reconhecida em procedimento administrativo-registral.

 

Conclui-se, por todo o exposto, ser inafastável a exigência de reconhecimento de firma nos procedimentos extrajudiciais de usucapião, por expressa previsão legal (art. 221, inciso II da Lei de Registros Públicos).
Por outro lado, é possível a apresentação, excepcionalmente, de cópias simples de documentos, desde que declaradas autênticas pelo advogado (aplicação subsidiária do art. 425, inciso IV do NCPC, por força do art. 15 deste mesmo diploma legal).

 

 

[1] Destaque nosso;

 

[2] BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: De acordo com o novo código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016, pp. 72 e 73.

 

 

Rodrigo Pacheco Fernandes é oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP. Ex-preposto do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo/SP.

 

 

Fonte: iRegistradores