A Lei nº 9.514/97 criou o instituto da propriedade fiduciária, fazendo crescer, assim, o rol dos Direitos Reais de Garantia, até então formado pelo Penhor, pela Anticrese e pela Hipoteca.
A propriedade fiduciária é resolúvel e a condição resolutiva é o pagamento. No dizer de Narciso Orlandi Neto, Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conforme estudo publicado sobre a Alienação Fiduciária, ‘’…na hipótese de inadimplemento, o fiduciário requer ao oficial do registro de imóveis que notifique o fiduciante – o devedor – para pagar a dívida. Se ele não purgar a mora no prazo – ele é notificado por títulos e documentos, ou por edital -, o credor requer o registro da propriedade definitiva em seu nome, apresentando a guia de recolhimento do imposto de transmissão. Com isso, a propriedade fiduciária transforma-se em propriedade plena.’’ (Alienação fiduciária de bens imóveis – breve ensaio. In Boletim do Irib 246, nov.1997).
É exatamente nesse momento, quando do registro em nome do credor, que se dá a transmissão do bem pela consolidação da propriedade plena em nome do fiduciário, cuja ocorrência deve ser comunicada ao Fisco. Antes, enquanto o negócio jurídico existir como forma de garantia, tanto quanto na hipoteca, não há falar-se em DOI, até porque a propriedade plena pode não ser transmitida ao credor se cumprido o contrato por parte do fiduciante.
Leciona Maria Helena Diniz que ‘’…é direito do fiduciante, assim que pagar sua dívida, haver a restituição simbólica do bem dado em garantia.’’ (Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas – pág. 512 – 17ª Edição – 2002).
Ocorre a restituição simbólica porque o registro definitivo em nome do credor (fiduciário) somente poderá ser efetuado em decorrência do inadimplemento do devedor (fiduciante), caso em que, para os fins da DOI, terá ocorrido o fato gerador da obrigação.
Por sua vez, o Dr. José de Mello Junqueira, Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Professor Titular de Direito Civil da Faculdade de Direito de Sorocaba e assessor jurídico da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo – ARISP, ensina que ‘’o credor fiduciário adquire do devedor fiduciante uma propriedade resolúvel, denominada pelo próprio legislador de fiduciária, que se caracteriza pela limitação temporal do domínio do devedor, posto que, satisfeita a dívida, o bem volta ao domínio do devedor, automaticamente, com efeitos ‘’ex tunc’’, retroativo, com a restituição ao statu quo ante, reingressando a coisa no patrimônio do fiduciante.’’ (Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel. Arisp, 1998, p. 16).
A venda e compra, contudo, operação da qual o fiduciante figura como adquirente, deve ser comunicada normalmente à Receita Federal.
Assim, nas escrituras de venda e compra com alienação fiduciária, o notário, na lavratura, e o oficial, no registro, comunicam a transmissão onerosa do imóvel, em que o devedor é o adquirente, mas se abstêm de comunicar a operação de que trata a Lei nº 9.514/97.
Com efeito, no caso de inadimplemento do devedor (fiduciante), obedecida a sistemática legal, o registro definitivo será feito em nome do credor (fiduciário), do que decorrerá a necessidade de nova comunicação ao Fisco, porque desta feita o credor, por receber o bem por consolidação da propriedade plena em seu nome, passa à condição, na DOI, de adquirente e, por consequência, o devedor inadimplente, agora, figura como alienante na operação.
Portanto, na consolidação da propriedade plena em nome do fiduciário, circunstância decorrente do ato de registro, fica sujeito o oficial registrador competente ao envio da DOI.
Ressalta-se, por importante, que a DOI foi instituída com o escopo de fornecer informações ao Fisco Federal acerca das operações que se sujeitam ao IR sobre Ganhos de Capital, por isso convém notar que entre a data de aquisição e a eventual consolidação da propriedade plena em nome do credor o imóvel figurará na Declaração de Bens do devedor (fiduciante), e assim permanecerá se o contrato for resolvido pelo pagamento.
*O autor é advogado, professor de Direito Tributário em cursos de pós-graduação, coordenador da Consultoria e coeditor das Publicações INR – Informativo Notarial e Registral. É, ainda, diretor do Grupo SERAC (consultoria@gruposerac.com.br).
